相続した実家。「売ったほうがいいのは分かるけど、流れも税金も分からない」——相続の相談で、いちばん多い”止まり方”です。
そのまま空き家で放置するのが、いちばん損をしやすい——先に結論をお伝えします。空き家でも税金はかかり続け、建物は傷み、売るにも不利になっていくからです。
私は宅地建物取引士として、茨城で家づくりと不動産の相談を受けています。売る側でも買い取る業者でもない中立の立場で、相続した実家を売るまでの流れと、空き家の税金のリスクを解説します。
※相続税・譲渡所得税・控除など税の詳細は、税理士や所轄の税務署にご確認ください。ここでは不動産の判断を中心にお伝えします。
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空き家でも税金はかかる｜特定空家のリスク
まず知っておきたいのが、空き家でも固定資産税・都市計画税は毎年かかるということ。誰も住んでいなくても、持っているだけで課税されます。
さらに怖いのが「特定空家」です。管理されず放置された空き家が「特定空家」に指定されると、土地の税金の軽減（住宅用地の特例）が外れ、固定資産税が数倍に上がることがあります。年10万円だった税金が数十万円に、という例も紹介されています。
※指定の要件や税額は自治体・年度で変わります。詳しくはお住まいの市町村にご確認ください。ここでは「放置するほど不利になりやすい」という傾向としてお伝えします。
相続した実家を売るまでの流れ
相続した家を売るには、順番があります。ここを飛ばすと売却に進めません。
- 相続登記（名義変更）：故人の名義のままでは売れません。相続登記は義務化されています（手続きは司法書士へ）
- 相続人で方針を決める：複数人で相続した場合、誰がどうするかを先に話し合う
- 査定を受ける：1社でなく複数社で。相場観を持つ
- 媒介契約を結ぶ：売却を依頼する不動産会社を決める
- 売却・引き渡し：買主と契約し、決済・引き渡し
- 翌年に確定申告：売却益が出たら譲渡所得税の申告（控除が使える場合も／税理士へ）
最初の「相続登記」で止まっている方が、とても多い。ここが済まないと何も進まないので、早めに司法書士に相談するのが近道です。
売る前に考える｜古家付き・更地・耐震改修
相続した家は古いことが多く、「そのまま売るか／解体して更地にするか」で迷います。それぞれの特徴です。
| 売り方 | 向いているケース | 注意点 |
|---|---|---|
| 古家付きのまま売る | 解体費をかけたくない／買主が決める | 古い家は値がつきにくいことも |
| 解体して更地で売る | 建物が傷んで危険／土地として売りたい | 解体費がかかる。更地は税の軽減が外れる |
| 耐震改修して売る | 使える建物で価値を上げたい | 改修費と、売値のバランス次第 |
どれが得かは、建物の状態・立地・買主の層で変わります。解体費や改修費を回収できるかを、売る前に見極めることが大切です。
相続空き家の「3,000万円特別控除」という制度
相続した空き家を売るとき、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特別控除が使える場合があります。税負担が大きく変わる制度です。
主な要件は次のとおりです。
- 昭和56年（1981年）5月31日以前に建てられた家屋であること
- 被相続人が一人で住んでいた家であること
- 売却価格が1億円以下であること
- 相続開始から3年後の年末までに売ること
- 耐震基準を満たすか、取り壊して更地で売ること
- 市区町村の確認書を取り、確定申告をすること
この特例は時限措置で、期限や細かい要件があります。使えるかどうかは個別の事情で変わるので、必ず税理士または所轄の税務署に確認してください。
売る・貸す・活かすで迷ったら
相続した実家は、必ずしも「売る」が正解とは限りません。立地が良ければ、売らずに「貸す・活かす（土地活用）」ほうが得になることもあります。
手放すか・活かすか、立地で何が向くかの決め方は実家じまいの進め方（売る・貸す・活かすの決め方）、茨城のエリア別事情は茨城の空き家・実家じまいで解説しています。片づけ（遺品整理）から考えるなら遺品整理の費用相場と業者選びもどうぞ。
まとめて査定・活用プランを取り寄せる
売るにも活かすにも、まずは複数社の提案を比べること。1社の言い値で決めず、相場と選択肢を並べてから判断すると、損をしにくくなります。
手放す（売る・解体）か迷うなら、空き家の解決プランをまとめて取り寄せられます。
立地が良く「活かす（貸す・土地活用）」も考えたいなら、複数の活用プランを一括で比較できます。
茨城で相続した実家をどうするか
茨城は、水戸・つくばのような便の良いエリアと、郊外・県北のように需要が読みにくいエリアが混在します。同じ「相続した実家」でも、エリアで取るべき道が変わります。
すまいのみちしるべは、茨城・水戸で不動産の無料相談を受けています。
売主でも買取業者でもない中立の立場で、「売る・貸す・活かす」のどれが向くか、いくらが妥当かを一緒に整理できます。遠方にお住まいで、実家だけ茨城という方もお気軽にどうぞ。会社名や状況を伏せたままでも大丈夫です。
よくある質問
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まとめ
- 空き家でも税金はかかる。特定空家に指定されると数倍に。放置がいちばん損
- 売るには相続登記（名義変更）が先。ここで止まる人が多い
- 古家付き／更地／耐震改修は、費用を回収できるかで選ぶ
- 3,000万円特別控除は要件・期限あり。使えるかは税理士・税務署へ
- 売る・貸す・活かすは立地しだい。複数の提案を比べて中立の第三者と決める
相続した実家をどうするか迷ったら、茨城・水戸のすまいのみちしるべにご相談ください。中立の立場で、あなたの実家に合う道を一緒に整理します。
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